Свободная планировка квартиры: особенности согласования
Любой человек, приобретающий квартиру в новостройке без отделки, автоматически получает серьезную проблему, которая заключается в обязательном согласовании перепланировки. Почему? По существующей традиции монолитно-кирпичные дома с индивидуальными проектами, построенные в Москве, имеют свободную планировку, а, по сути, не имеют никакой планировки вообще.
Стен нет, а есть ли свобода?
Обычно, приобретая квартиру, имеющую свободную планировку, покупатель получает: наружные стены и межквартирные, потолок, пол, окна, систему отопления и канализации, вентиляционные каналы, а также входную дверь, которую называют в народе «дверь на выброс». Электропроводка доведена только до щитков на лестничной площадке, - все остальное придется делать самостоятельно. Стены в кирпично-монолитных домах, которые, как правило, и имеют в отличие от панельных, свободную планировку, зачастую отличаются неровными и кривыми поверхностями: и горизонтальными, и вертикальными. Ликвидация этого обстоятельства, естественно, приводит к дополнительным, весьма ощутимым затратам как в материальном, так и в трудовом плане.
За границей приобретение подобного полуфабриката показалось бы, по меньшей мере, странным.
Однако россиянам при отсутствии разумного баланса между спросом и существующим предложением приходится выбирать: пустая кривая бетонная коробка или довольно убогая панель. Конечно, квартиры в домах из монолита имеют свой несомненный плюс – ломать стены, которые вас не устраивают, не придется. Напротив, внутренние стены нужно будет строить. Однако, строительные работы такого рода специалисты считают особо дорогостоящими и трудоемкими – возведение межкомнатных перегородок обойдется примерно в 150 долларов на квадратный метр квартиры. Так, приведение квартиры, имеющей свободную планировку, в квартиру, пригодную для жилья, сделает ее дороже в полтора-два раза, то есть будет стоить приблизительно как сама квартира. Неплохая экономия для организации-застройщика!
Где будут стены: подключаем фантазию?
Приобретая квартиру со свободной планировкой, нужно заранее готовить себя к перепланировке поневоле – отсутствующие перегородки при замерах БТИ намечены кирпичами, разложенными на полу, то есть фиктивно стены есть. Хотите реальные? Согласовывайте перепланировку! Для этого потребуется, не учитывая финансово-временных затрат, оформление большого количества бумаг. Процесс перепланировки регламентируется множеством документов, в числе которых Гражданский, Жилищный и Уголовный кодексы, постановления правительства Москвы и распоряжения мэра.
Свободная планировка – довольно относительное понятие, свобода, конечно, есть, но она довольно ограничена. Согласования требует буквально все: от установки электрических розеток до переноса дверного проема. Существует ряд категорических ограничений: нельзя переносить ванные; уменьшать, изменять или сносить вентиляционный короб и стояки; переносить кухни на площадь, обозначенную жилой; замуровывать трубы в стены, увеличивать полезную площадь за счет присоединения балконов, лоджий и коридора лестничной клетки, изменять внешний вид фасада, затруднять доступ к любым из инженерных коммуникаций и отключающим устройствам, образовывать комнаты, в которых не будет отопительных приборов и естественного освещения, и проч.
Свобода – хлопотное дело: необходимые для перепланировки документы
Количество бумаг, которые нужно собрать для «подневольной перепланировки» не уступает списку для перепланировки обычной. Прежде всего, необходимо изготовить техническое заключение, а также проект перепланировки. Заказать эти документы возможно только в проектной организации, которая имеет лицензию Госстроя. Разработка этих документов обойдется в сумму 50-100 долларов в расчете на квадратный метр площади.
В Москве действует следующий единый порядок действий при получении разрешения перепланировки: БТИ (поэтажный план, экспликация, прочие необходимые документы); получение технического заключения (ТЗК) и изготовление проекта в проектной организации; получение разрешений от архитектурного управления, пожарной инспекции, СЭС, газовой службы, согласование с административно-технической и жилищной инспекциями, согласие всех соседей на вашу перепланировку. Каждый пункт этого списка – это время, нервы и дополнительные расходы.
Однако, и это еще не все. После всех согласований документы должны пройти согласование в межведомственной комиссии (МВК), которая состоит из представителей всех вышеуказанных инстанций. Эта комиссия и утверждает решение о перепланировке окончательно. Заключительный этап этого увлекательного процесса – получение распоряжения о перепланировке. На его основании уже можно проводить перепланировку и вносить измененные данные в БТИ, а также Регистрационную палату (или Департамент государственного муниципального имущества).
Цена свободы
Общая сумма затрат, как и сроки согласования, зависят от масштабов предполагаемой перепланировки, конструкции дома, общей площади и даже района, в котором находится сданный дом. Минимальная стоимость согласования перепланировки – от 500 долларов. Срок согласования – от 30 дней. Резюмируем: покупая квартиру «с индивидуальной планировкой» нужно готовить себя к многомесячной и довольно затратной волоките.